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Die Kaution & Rückgabe des Mietobjekts

Veröffentlicht von IFIN Immobilien auf 22.10.2018
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Wie hoch darf die Kaution sein? Wozu darf sie verwendet werden?

Kautionen können zwischen Vermieter und Mieter vereinbart werden. Mittlerweile sind sie bei fast allen Mietverträgen üblich. Der Mieter übergibt die Kaution bei Beginn des Mietverhältnisses an den Vermieter oder dessen Bevollmächtigten (z.B. Hausverwaltung). Auch eine Überweisung vor der Mietvertragsunterzeichnung ist in vielen Fällen möglich.

Die Kaution dient dem Vermieter als Sicherheit,

  • falls der Mieter den Mietzins nicht bezahlt oder
  • zur Abdeckung von Schäden am Mietobjekt

Höhe der Kaution:

Üblich, sind 3 Bruttomonatsmieten (Netto-Mietzins + Betriebskosten + 10 % Umsatzsteuer x 3). Es können bis zu 6 Bruttomonatsmieten als Kaution vereinbart werden, abhängig von der Ausstattung des Mietobjekts (Mietwohnung etc.). Die vereinbarte Kautionshöhe wird in der Mietvereinbarung festgehalten.

Teilzahlung der Kaution?

Es ist möglich, eine Teilzahlung der Kaution mit dem Vermieter zu vereinbaren und im Mietvertrag festzuhalten, allerdings hat der Mieter keinen Anspruch auf Teilzahlung der Kaution –  Diese Entscheidung liegt beim Vermieter.

Übergabe der Kaution an den Vermieter:

Der Mieter übergibt die Kaution als Geldbetrag oder als Sparbuch, gleichzeitig mit der Unterzeichnung des Mietvertrages. Eine Bankgarantie ist in Ausnahmefällen bei vorhergehender Zustimmung möglich.

Aufbewahrung der Kaution während der Dauer des Mietvertrags:

Der Vermieter ist nach dem Mietrechtsgesetz verpflichtet, die erhaltene Kaution „sicher und fruchtbringend“ zu verwahren. D.h. auf einem von seinem Privatvermögen separaten Konto mit Einlagensicherung und mit Verzinsung. Die Entscheidung über die konkrete Veranlagung liegt beim Vermieter.

Rückzahlung der Kaution nach Ende der Mietdauer:

Wenn der Vermieter keine offenen Forderungen an den Mieter hat (laufende Zahlung Mietzins bzw. Abdeckung von Schäden am Mietobjekt), ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Kaution inklusive Verzinsung (abhängig vom Zinsniveau) unverzüglich nach Ende der Mietdauer wieder zurückzuzahlen.

Falls der Vermieter allerdings berechtigte offene Forderungen an den Mieter hat, kann der Vermieter die Kaution ganz oder teilweise einbehalten. Also falls der Mieter z.B. die Miete nicht bezahlt hat oder das Mietobjekt mit so starken Gebrauchsspuren oder Beschädigungen die über die erlaubte „gewöhnliche Nutzung“ hinausgehen zurückgegeben hat.

Erlaubte „Gewöhnliche Abnutzung“ des Mietobjekts – Beispiele:

  • Löcher an den Wänden zur Anbringung von Möbeln oder Bildern
  • Leichte Kratzer im Parkettboden
  • Bohrlöcher in den Fliesen in Bad oder WC zum Anbringen von Handtuchhaltern, Toilettenpapier etc.

Zustand des Mietobjekts bei Rückgabe:

Der Mieter hat das Wohnobjekt am Ende des Mietvertrags in dem Zustand zurückzugeben, in dem es angemietet wurde. Gebrauchsspuren einer normalen üblichen Nutzung werden toleriert, da diese mit der Zahlung der laufenden Miete abgegolten sind; außergewöhnlich starke Gebrauchsspuren muss der Vermieter nicht akzeptieren. Für solche starken Gebrauchsspuren oder tatsächliche Schäden (notwendige Reparaturen oder Erneuerungen) wird der Vermieter die Kaution einbehalten: entweder zur Gänze oder teilweise, je nach Schadenshöhe.

Bei festgestellten Schäden am Wohnobjekt wird der Vermieter Kostenvoranschläge für die Beseitigung erstellen lassen, um zu dokumentieren, welcher Teil der Kaution einbehalten wird. Dabei ist vom Zeitwert auszugehen, also nicht vom Neuanschaffungswert.

Zur Dokumentierung des Zustandes des Mietobjekts am Beginn der Mietdauer ist es sinnvoll, ein detailliertes Übergabeprotokoll mit Fotos anzulegen, das der Vermieter und der Mieter unterschreiben.

Muss der Mieter die Wohnung neu ausgemalt an den Vermieter zurückgeben?

Wenn der Mieter die Wände während der Anmietung in einem anderen Farbton ausgemalt hat (z.B. ocker-farben ausgemalt, davor waren die Wände weiß), ist der Mieter nicht verpflichtet, die Wände vor dem Auszug wieder weiß auszumalen.
Ausnahme ist, falls der Mieter die Wände in sehr dunklen auffallenden Farben ausgemalt oder tapeziert hat, z.B. in schwarzer Farbe. Da die Wohnung in diesem Zustand nicht weiter vermietbar wäre, ist der Mieter verpflichtet, die Wohnung in neutralen Farben zu übergeben.

Nach aktueller Rechtsprechung gibt es einen Fall, wo der Mieter die Wohnung beim Auszug neu ausgemalt dem Vermieter übergeben muss: falls der abgeschlossene Mietvertrag gemeinsam zwischen Mieter und Vermieter aufgesetzt wurde (d.h. kein vorformulierter Vertrag auf Basis eines Vertragsformulars) und die Ausmalverpflichtung des Mieters bei Auszug beinhaltet.

Eine mögliche Variante ist, dass der Vermieter dem Mieter die Kosten des Neuausmalens ersetzt (z.B. den Mietzins für einen Monat erlässt) und der Mieter dafür verpflichtet ist, das Mietobjekt neu ausgemalt zu übergeben.

Streitigkeiten über die Höhe der rückzuzahlenden Kaution:

Falls sich Mieter und Vermieter am Ende der Mietdauer nicht über die Höhe der rückzuzahlenden bzw. einzubehaltenden Kaution einigen können, kann der Mieter die Kaution auch durch eine außergerichtliche Streitschlichtung einfordern. Diese erfolgt durch staatlich anerkannte Streitbeilegungsstellen (Schlichtungsstellen).

Beratung durch IFIN:

Gerne beraten wir unsere Kunden zum Thema Kaution. Eine Voraussetzung für eine gute Beziehung zwischen Mieter und Vermieter ist, dass beide ihre Rechte und Pflichten kennen.

Als Immobilienmakler wahren wir die Interessen von Mietern und Vermietern.

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