Die wichtigsten Informationen rund um das Thema Subverwaltung. Die Verwaltung vermieteter Eigentumswohnungen erfordert Know How und Erfahrung. In diesem Blog eine Übersicht dazu.
Anlagewohnungen, Vorsorgewohnungen oder eine Wohnung zur Vermietung ist vielen bereits ein Begriff. In der aktuellen Niedrigzinsphase und der derzeitigen Immobilienpreise überlegt der/die eine oder andere doch in Immobilien zu investieren und sich eine oder mehrere Wohnungen anzuschaffen. Dabei ist es wichtig sich zu überlegen, welches Potenzial jede einzelne Wohnung hat und ob alle mietrechtlichen Bestimmungen eingehalten werden. Ganz gleich, ob eine oder mehrere Wohnungen (Wohnungspaket oder Zinshaus), zuverlässige Mieter zu finden und rechtlich korrekt zu vermieten ist aufwendig.
Man unterscheidet in der Verwaltung für Mietwohnungen zwischen:
Übersicht behalten & Fristen einhalten
Wer eine oder mehrere Wohnungen besitzt, muss sich schon etwas überlegen, um nicht die Übersicht zu verlieren. Zu Monatsbeginn trifft die Miete inkl. Betriebskosten und ev. Umsatzsteuer ein, davon müssen die Betriebskosten und ggf. auch die Umsatzsteuer (trifft oft nur bei mehreren Wohnungsvermietungen zu) zeitgerecht abgeführt werden. In der Immobilienverwaltung gibt es einen persönlichen Betreuer, der dies überwacht und je Objekt ein Treuhandkonto pro Immobilie oder Eigentümer.
Mietverträge haben ihren Anfang und je nach Investitionsstrategie auch mal ein Ende. Um dieses nicht zu verpassen, sollte man dem Mieter unbedingt rechtzeitig (3-6 Monate davor) Bescheid geben, ob gekündigt wird oder zu anderen Konditionen verlängert wird. Sollte im Mietvertrag der Absatz zum Ablauf nicht richtig vermerkt sein und sich weder Vermieter noch Mieter rechtzeitig melden, kommt es zu einer Verlängerung des Mietvertrages, passiert dies öfter, kann sich der Vertrag sogar zu einem unbefristeten Mietvertrag wandeln. Wir empfehlen immer einen neuen Vertrag bei Verlängerung abzuschließen, da es nach Ablauf der Befristung bereits Änderungen im Mietrecht geben könnte.
Wenn es zu keiner Verlängerung kommt, ist der Zeitpunkt der Rückgabe festzulegen und die Konditionen in welchen sich das Objekt befinden sollte, müssen besprochen werden. In einem späteren Punkt mehr dazu.
Trifft die Miete nicht wie vereinbart ein, sind dennoch die Betriebskosten zu bezahlen. Der Mieter sollte anschließend kontaktiert werden und ggf. eine Mahnung bekommen. Sollte die Miete nach zeitgerechter Mahnung nicht einlangen, ist es notwendig einen Ernstfall als solchen zu erkennen (z.B. Räumungsklage) und richtig und schnell zu behandeln. Damit ein Verlust der Miete bzw. Schäden so gut wie möglich eingegrenzt werden können.
Potenzial erkennen
(Wohnungs-) Leerstand ist ein großes Thema. Niemand möchte bei der Investitionsstrategie der Vermietung ein leerstehendes Objekt haben. Deswegen ist eine angemessene Miethöhe und das Erkennen von Potenzialen und nachhaltiger Wertsteigerung für eine gute Rendite entscheidend.
Mietvertragserstellung und wichtige Klauseln kennen
Vieles ist bereits im Mietrecht geregelt, umso mehr man davon im Mietvertrag festhält, desto besser. Es gibt aber auch viele Klauseln, die unzulässig sind. Würden also Punkte im Mietvertrag stehen, die mit der aktuellen Rechtsprechung im Widerspruch stehen, kann der Mieter diese Punkte als ungültig erklären lassen. Zusätzlich gibt es gewisse Formvorschriften und Befristungen (zB. bei Wohnungsmietverträgen von min. 3 Jahre), die einhalten werden müssen.
Es macht auch Unterschiede, ob aus mietrechtlicher Sicht:
Professionisten und Handwerker mit Handschlagqualität
Wie auch die Medien berichten, wird es immer schwieriger den Nachwuchs in Handwerksbranchen mit Lehrlingen zu sichern. Oft sind gute Handwerker nur sehr schwer zu finden. Dabei kann bei Schäden der Zeitpunkt der Behebung oft Schlimmeres verhindern oder bei Sanierungen vieles falsch gemacht werden. Ein gutes Netzwerk mit zuverlässigen Professionisten sollte daher idealerweise vorhanden sein.
Prüfung und richtige Verrechnung der Betriebskostenabrechnung
Der Vermieter ist, ausgenommen bei Pauschalmieten, verpflichtet 1x pro Jahr die Betriebskosten mit dem Mieter abzurechnen. Jährlich kann es dann zu einer Gutschrift oder Nachzahlung kommen. Die Betriebskostenabrechnung sollte geprüft werden, ob alle Zahlungen richtig verbucht wurden.
Regelmäßige Geltendmachung einer Wertsicherungsklausel
Damit die Wertsicherungsklausel geltend gemacht werden kann, muss sie vorerst im Mietvertrag richtig vereinbart sein. Dann ist es nach dem VPI (Verbraucherpreisindex) im vereinbarten Intervall und ggf. Schwellenwert möglich eine Wertsicherung geltend zu machen. Dabei zählt der Wert zu Mietbeginn oder der Wert der letzten Erhöhung als Ausgangsbasis. Wird die Wertsicherung nicht geltend gemacht entgehen einem als Vermieter, vor allem bei starken Steigerungen des VPI, oft ein nicht zu unterschätzender Betrag an Mieteinnahmen.
Wer dokumentiert, sichert sich ab
Sind alle vertraglichen Angelegenheiten erledigt, die Kaution hinterlegt und die erste Miete überwiesen, kommt es zu einer Übergabe des Objekts. Bei der Übergabe wird der Ist-Zustand dokumentiert und die Zählerstände abgelesen. Wir verwenden dafür ein ausführliches Protokoll in dem die Zählerstände, die Anzahl der Schlüssel, die Kaution, der Energieausweis, ggf. Mängel oder noch zu Behebendes vermerkt sind. Dazu gibt es Dokumentationsfotos. Bei der Rückgabe ist wie oben erwähnt eine frühere Absprache empfehlenswert, in welchem Zustand ein Objekt zurückzustellen wird. Hier ist zu unterscheiden was in gewöhnliche Abnutzungen und überdurchschnittliche Abnutzungen fällt, um diese dann ggf. weiterzuverrechnen. Da hier des Öfteren Unstimmigkeiten vorliegen, ist Erfahrung und die Kenntnis der aktuellen Rechtsprechung von großem Vorteil.
Führung einer Buchhaltung
Durch die Vermietung entstehen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Diese sind steuerpflichtig, wobei einige Ausgaben auch steuerlich absetzbar sind. Wir führen dazu eine Übersicht des Kontos, sowie etwaiger Instandhaltungen und senden alles gesammelt mit Rechnungen direkt an den Eigentümer oder den Steuerberater.
Korrekte Verwahrung der Kaution
Der Vermieter oder die Immobilienverwaltung sind dazu verpflichtet, die erhaltene Kaution „sicher und fruchtbringend“ zu verwahren. Das heißt auf einem vom Privat-/Firmenvermögen getrennten Konto mit Einlagensicherung und Verzinsung. Zu den Themen der Rückgabe und für die Kaution haben wir hier einen eigenen Blog: https://ifin.at/blog/die-kaution-ruckgabe-des-mietobjekts
Gutes Mietverhältnis für beide Seiten wahren
Vermieten von einer ursprünglich eigenen bewohnten Wohnung ist oft eine emotionale Sache und man hat gerne zum Mieter ein näheres Verhältnis. Sprechen wir jedoch von einer Anlegerwohnung schadet ein „gesunder“ Abstand zum Mieter nicht. Ein beidseitiges Kennenlernen schafft natürlich mehr Vertrauen. Als Immobilienverwaltung sind wir Ansprechpartner zwischen Vermieter und Mieter. Das bringt bei mehreren Wohnungen nicht nur Zeitersparnis, sondern schützt vor dem „persönlichen Bezug“, wenn Fragen, Mängel, Nicht-Zahlungen oder ähnliches auftreten.
Es gibt noch mehrere Punkte, die zu beachten sind. Gerne nehmen wir uns für Ihr Vorhaben Zeit und vereinbaren einen persönlichen Termin. Bei Fragen können Sie uns gerne telefonisch oder per Mail kontaktieren.
