Warum eine Subverwaltung für Mietwohnungen beauftragen?

Subverwaltung

Die wich­tigs­ten Informationen rund um das Thema Subverwaltung. Die Verwaltung ver­mie­te­ter Eigentumswohnungen erfor­dert Know How und Erfahrung. In die­sem Blog eine Übersicht dazu.

Anlagewohnungen, Vorsorgewohnungen oder eine Wohnung zur Vermietung ist vie­len bereits ein Begriff. In der aktu­el­len Niedrigzinsphase und der der­zei­ti­gen Immobilienpreise über­legt der/​die eine oder ande­re doch in Immobilien zu inves­tie­ren und sich eine oder meh­re­re Wohnungen anzu­schaf­fen. Dabei ist es wich­tig sich zu über­le­gen, wel­ches Potenzial jede ein­zel­ne Wohnung hat und ob alle miet­recht­li­chen Bestimmungen ein­ge­hal­ten wer­den. Ganz gleich, ob eine oder meh­re­re Wohnungen (Wohnungspaket oder Zinshaus), zuver­läs­si­ge Mieter zu fin­den und recht­lich kor­rekt zu ver­mie­ten ist aufwendig.

Man unter­schei­det in der Verwaltung für Mietwohnungen zwischen:

• Subverwaltung (Verwaltung ein­zel­ner oder meh­re­rer Eigentumswohnungen)
  weiterführendeInformationen: https://​ifin​.at/​h​a​u​s​v​e​r​w​a​l​t​u​n​g​/​s​u​b​v​e​r​w​a​l​t​ung‍
• Zinshausverwaltung (Verwaltung eines gesam­ten Hauses)
  weiterführendeInformationen: https://​ifin​.at/​h​a​u​s​v​e​r​w​a​l​t​u​n​g​/​z​i​n​s​h​a​u​s​v​e​r​w​a​l​t​ung

Übersicht behalten & Fristen einhalten‍

Wer eine oder meh­re­re Wohnungen besitzt, muss sich schon etwas über­le­gen, um nicht die Übersicht zu ver­lie­ren. Zu Monatsbeginn trifft die Miete inkl. Betriebskosten und ev. Umsatzsteuer ein, davon müs­sen die Betriebskosten und ggf. auch die Umsatzsteuer (trifft oft nur bei meh­re­ren Wohnungsvermietungen zu) zeit­ge­recht abge­führt wer­den. In der Immobilienverwaltung gibt es einen per­sön­li­chen Betreuer, der dies über­wacht und je Objekt ein Treuhandkonto pro Immobilie oder Eigentümer.

Mietverträge haben ihren Anfang und je nach Investitionsstrategie auch mal ein Ende. Um die­ses nicht zu ver­pas­sen, soll­te man dem Mieter unbe­dingt recht­zei­tig (3−6 Monate davor) Bescheid geben, ob gekün­digt wird oder zu ande­ren Konditionen ver­län­gert wird. Sollte im Mietvertrag der Absatz zum Ablauf nicht rich­tig ver­merkt sein und sich weder Vermieter noch Mieter recht­zei­tig mel­den, kommt es zu einer Verlängerung des Mietvertrages, pas­siert dies öfter, kann sich der Vertrag sogar zu einem unbe­fris­te­ten Mietvertrag wan­deln. Wir emp­feh­len immer einen neu­en Vertrag bei Verlängerung abzu­schlie­ßen, da es nach Ablauf der Befristung bereits Änderungen im Mietrecht geben könnte.

Wenn es zu kei­ner Verlängerung kommt, ist der Zeitpunkt der Rückgabe fest­zu­le­gen und die Konditionen in wel­chen sich das Objekt befin­den soll­te, müs­sen bespro­chen wer­den. In einem spä­te­ren Punkt mehr dazu. 

Trifft die Miete nicht wie ver­ein­bart ein, sind den­noch die Betriebskosten zu bezah­len. Der Mieter soll­te anschlie­ßend kon­tak­tiert wer­den und ggf. eine Mahnung bekom­men. Sollte die Miete nach zeit­ge­rech­ter Mahnung nicht ein­lan­gen, ist es not­wen­dig einen Ernstfall als sol­chen zu erken­nen (z.B. Räumungsklage) und rich­tig und schnell zu behan­deln. Damit ein Verlust der Miete bzw. Schäden so gut wie mög­lich ein­ge­grenzt wer­den können.

Potenzial erkennen

(Wohnungs-) Leerstand ist ein gro­ßes Thema. Niemand möch­te bei der Investitionsstrategie der Vermietung ein leer­ste­hen­des Objekt haben. Deswegen ist eine ange­mes­se­ne Miethöhe und das Erkennen von Potenzialen und nach­hal­ti­ger Wertsteigerung für eine gute Rendite entscheidend.

Mietvertragserstellung und wichtige Klauseln kennen

Vieles ist bereits im Mietrecht gere­gelt, umso mehr man davon im Mietvertrag fest­hält, des­to bes­ser. Es gibt aber auch vie­le Klauseln, die unzu­läs­sig sind. Würden also Punkte im Mietvertrag ste­hen, die mit der aktu­el­len Rechtsprechung im Widerspruch ste­hen, kann der Mieter die­se Punkte als ungül­tig erklä­ren las­sen. Zusätzlich gibt es gewis­se Formvorschriften und Befristungen (zB. bei Wohnungsmietverträgen von min. 3 Jahre), die ein­hal­ten wer­den müssen. 

Es macht auch Unterschiede, ob aus miet­recht­li­cher Sicht: 

• ein Altbau oder Neubau ver­mie­tet wird
• ein Gebäude mit oder ohne Förderung errich­tet wurde 
• die Vermietung zu Wohnzwecken oder gewerb­lich erfolgt. 

Professionisten und Handwerker mit Handschlagqualität

Wie auch die Medien berich­ten, wird es immer schwie­ri­ger den Nachwuchs in Handwerksbranchen mit Lehrlingen zu sichern. Oft sind gute Handwerker nur sehr schwer zu fin­den. Dabei kann bei Schäden der Zeitpunkt der Behebung oft Schlimmeres ver­hin­dern oder bei Sanierungen vie­les falsch gemacht wer­den. Ein gutes Netzwerk mit zuver­läs­si­gen Professionisten soll­te daher idea­ler­wei­se vor­han­den sein. 

Prüfung und richtige Verrechnung der Betriebskostenabrechnung

Der Vermieter ist, aus­ge­nom­men bei Pauschalmieten, ver­pflich­tet 1x pro Jahr die Betriebskosten mit dem Mieter abzu­rech­nen. Jährlich kann es dann zu einer Gutschrift oder Nachzahlung kom­men. Die Betriebskostenabrechnung soll­te geprüft wer­den, ob alle Zahlungen rich­tig ver­bucht wurden.

Regelmäßige Geltendmachung einer Wertsicherungsklausel

Damit die Wertsicherungsklausel gel­tend gemacht wer­den kann, muss sie vor­erst im Mietvertrag rich­tig ver­ein­bart sein. Dann ist es nach dem VPI (Verbraucherpreisindex) im ver­ein­bar­ten Intervall und ggf. Schwellenwert mög­lich eine Wertsicherung gel­tend zu machen. Dabei zählt der Wert zu Mietbeginn oder der Wert der letz­ten Erhöhung als Ausgangsbasis. Wird die Wertsicherung nicht gel­tend gemacht ent­ge­hen einem als Vermieter, vor allem bei star­ken Steigerungen des VPI, oft ein nicht zu unter­schät­zen­der Betrag an Mieteinnahmen. 

Wer dokumentiert, sichert sich ab

Sind alle ver­trag­li­chen Angelegenheiten erle­digt, die Kaution hin­ter­legt und die ers­te Miete über­wie­sen, kommt es zu einer Übergabe des Objekts. Bei der Übergabe wird der Ist-Zustand doku­men­tiert und die Zählerstände abge­le­sen. Wir ver­wen­den dafür ein aus­führ­li­ches Protokoll in dem die Zählerstände, die Anzahl der Schlüssel, die Kaution, der Energieausweis, ggf. Mängel oder noch zu Behebendes ver­merkt sind. Dazu gibt es Dokumentationsfotos. Bei der Rückgabe ist wie oben erwähnt eine frü­he­re Absprache emp­feh­lens­wert, in wel­chem Zustand ein Objekt zurück­zu­stel­len wird. Hier ist zu unter­schei­den was in gewöhn­li­che Abnutzungen und über­durch­schnitt­li­che Abnutzungen fällt, um die­se dann ggf. wei­ter­zu­ver­rech­nen. Da hier des Öfteren Unstimmigkeiten vor­lie­gen, ist Erfahrung und die Kenntnis der aktu­el­len Rechtsprechung von gro­ßem Vorteil. 

Führung einer Buchhaltung

Durch die Vermietung ent­ste­hen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Diese sind steu­er­pflich­tig, wobei eini­ge Ausgaben auch steu­er­lich absetz­bar sind. Wir füh­ren dazu eine Übersicht des Kontos, sowie etwa­iger Instandhaltungen und sen­den alles gesam­melt mit Rechnungen direkt an den Eigentümer oder den Steuerberater. 

Korrekte Verwahrung der Kaution

Der Vermieter oder die Immobilienverwaltung sind dazu ver­pflich­tet, die erhal­te­ne Kaution „sicher und frucht­brin­gend“ zu ver­wah­ren. Das heißt auf einem vom Privat-/Firmenvermögen getrenn­ten Konto mit Einlagensicherung und Verzinsung. Zu den Themen der Rückgabe und für die Kaution haben wir hier einen eige­nen Blog: https://​ifin​.at/​b​l​o​g​/​d​i​e​-​k​a​u​t​i​o​n​-​r​u​c​k​g​a​b​e​-​d​e​s​-​m​i​e​t​o​b​j​e​kts

Gutes Mietverhältnis für beide Seiten wahren

Vermieten von einer ursprüng­lich eige­nen bewohn­ten Wohnung ist oft eine emo­tio­na­le Sache und man hat ger­ne zum Mieter ein nähe­res Verhältnis. Sprechen wir jedoch von einer Anlegerwohnung scha­det ein „gesun­der“ Abstand zum Mieter nicht. Ein beid­sei­ti­ges Kennenlernen schafft natür­lich mehr Vertrauen. Als Immobilienverwaltung sind wir Ansprechpartner zwi­schen Vermieter und Mieter. Das bringt bei meh­re­ren Wohnungen nicht nur Zeitersparnis, son­dern schützt vor dem „per­sön­li­chen Bezug“, wenn Fragen, Mängel, Nicht-Zahlungen oder ähn­li­ches auftreten.

Es gibt noch meh­re­re Punkte, die zu beach­ten sind. Gerne neh­men wir uns für Ihr Vorhaben Zeit und ver­ein­ba­ren einen per­sön­li­chen Termin. Bei Fragen kön­nen Sie uns ger­ne tele­fo­nisch oder per Mail kontaktieren.