Die Kaution & Rückgabe des Mietobjekts

Ihr seid Mieter oder Vermieter? Diese Rechte und Pflichten bei Rückgabe und Abrechnung der Kaution sol­let ihr unbe­dingt beachten!

Wie hoch darf die Kaution sein? Wozu darf sie ver­wen­det werden?

Kautionen kön­nen zwi­schen Vermieter und Mieter ver­ein­bart wer­den. Mittlerweile sind sie bei fast allen Mietverträgen üblich. Der Mieter über­gibt die Kaution bei Beginn des Mietverhältnisses an den Vermieter oder des­sen Bevollmächtigten (z.B. Hausverwaltung). Auch eine Überweisung vor der Mietvertragsunterzeichnung ist in vie­len Fällen möglich.

Die Kaution dient dem Vermieter als Sicherheit,

• falls der Mieter den Mietzins nicht bezahlt oder
• zur Abdeckung von Schäden am Mietobjekt

Höhe der Kaution:

Üblich, sind 3 Bruttomonatsmieten (Netto-Mietzins + Betriebskosten + 10 % Umsatzsteuer x 3). Es kön­nen bis zu 6 Bruttomonatsmieten als Kaution ver­ein­bart wer­den, abhän­gig von der Ausstattung des Mietobjekts (Mietwohnung etc.). Die ver­ein­bar­te Kautionshöhe wird in der Mietvereinbarung festgehalten.

Teilzahlung der Kaution?

Es ist mög­lich, eine Teilzahlung der Kaution mit dem Vermieter zu ver­ein­ba­ren und im Mietvertrag fest­zu­hal­ten, aller­dings hat der Mieter kei­nen Anspruch auf Teilzahlung der Kaution – Diese Entscheidung liegt beim Vermieter.

Übergabe der Kaution an den Vermieter:

Der Mieter über­gibt die Kaution als Geldbetrag oder als Sparbuch, gleich­zei­tig mit der Unterzeichnung des Mietvertrages. Eine Bankgarantie ist in Ausnahmefällen bei vor­her­ge­hen­der Zustimmung möglich.

Aufbewahrung der Kaution wäh­rend der Dauer des Mietvertrags:

Der Vermieter ist nach dem Mietrechtsgesetz ver­pflich­tet, die erhal­te­ne Kaution „sicher und frucht­brin­gend“ zu ver­wah­ren. D.h. auf einem von sei­nem Privatvermögen sepa­ra­ten Konto mit Einlagensicherung und mit Verzinsung. Die Entscheidung über die kon­kre­te Veranlagung liegt beim Vermieter.

Rückzahlung der Kaution nach Ende der Mietdauer:

Wenn der Vermieter kei­ne offe­nen Forderungen an den Mieter hat (lau­fen­de Zahlung Mietzins bzw. Abdeckung von Schäden am Mietobjekt), ist der Vermieter ver­pflich­tet, dem Mieter die Kaution inklu­si­ve Verzinsung (abhän­gig vom Zinsniveau) unver­züg­lich nach Ende der Mietdauer wie­der zurückzuzahlen.

Falls der Vermieter aller­dings berech­tig­te offe­ne Forderungen an den Mieter hat, kann der Vermieter die Kaution ganz oder teil­wei­se ein­be­hal­ten. Also falls der Mieter z.B. die Miete nicht bezahlt hat oder das Mietobjekt mit so star­ken Gebrauchsspuren oder Beschädigungen die über die erlaub­te „gewöhn­li­che Nutzung“ hin­aus­ge­hen zurück­ge­ge­ben hat.

Erlaubte „Gewöhnliche Abnutzung“ des Mietobjekts – Beispiele:

• Löcher an den Wänden zur Anbringung von Möbeln oder Bildern
• Leichte Kratzer im Parkettboden
• Bohrlöcher in den Fliesen in Bad oder WC zum Anbringen von Handtuchhaltern, Toilettenpapier etc.

Zustand des Mietobjekts bei Rückgabe:

Der Mieter hat das Wohnobjekt am Ende des Mietvertrags in dem Zustand zurück­zu­ge­ben, in dem es ange­mie­tet wur­de. Gebrauchsspuren einer nor­ma­len übli­chen Nutzung wer­den tole­riert, da die­se mit der Zahlung der lau­fen­den Miete abge­gol­ten sind; außer­ge­wöhn­lich star­ke Gebrauchsspuren muss der Vermieter nicht akzep­tie­ren. Für sol­che star­ken Gebrauchsspuren oder tat­säch­li­che Schäden (not­wen­di­ge Reparaturen oder Erneuerungen) wird der Vermieter die Kaution ein­be­hal­ten: ent­we­der zur Gänze oder teil­wei­se, je nach Schadenshöhe.

Bei fest­ge­stell­ten Schäden am Wohnobjekt wird der Vermieter Kostenvoranschläge für die Beseitigung erstel­len las­sen, um zu doku­men­tie­ren, wel­cher Teil der Kaution ein­be­hal­ten wird. Dabei ist vom Zeitwert aus­zu­ge­hen, also nicht vom Neuanschaffungswert.

Zur Dokumentierung des Zustandes des Mietobjekts am Beginn der Mietdauer ist es sinn­voll, ein detail­lier­tes Übergabeprotokoll mit Fotos anzu­le­gen, das der Vermieter und der Mieter unterschreiben.

Muss der Mieter die Wohnung neu aus­ge­malt an den Vermieter zurückgeben?

Wenn der Mieter die Wände wäh­rend der Anmietung in einem ande­ren Farbton aus­ge­malt hat (z.B. ocker-far­ben aus­ge­malt, davor waren die Wände weiß), ist der Mieter nicht ver­pflich­tet, die Wände vor dem Auszug wie­der weiß aus­zu­ma­len.
Ausnahme ist, falls der Mieter die Wände in sehr dunk­len auf­fal­len­den Farben aus­ge­malt oder tape­ziert hat, z.B. in schwar­zer Farbe. Da die Wohnung in die­sem Zustand nicht wei­ter ver­miet­bar wäre, ist der Mieter ver­pflich­tet, die Wohnung in neu­tra­len Farben zu übergeben.

Nach aktu­el­ler Rechtsprechung gibt es einen Fall, wo der Mieter die Wohnung beim Auszug neu aus­ge­malt dem Vermieter über­ge­ben muss: falls der abge­schlos­se­ne Mietvertrag gemein­sam zwi­schen Mieter und Vermieter auf­ge­setzt wur­de (d.h. kein vor­for­mu­lier­ter Vertrag auf Basis eines Vertragsformulars) und die Ausmalverpflichtung des Mieters bei Auszug beinhaltet.

Eine mög­li­che Variante ist, dass der Vermieter dem Mieter die Kosten des Neuausmalens ersetzt (z.B. den Mietzins für einen Monat erlässt) und der Mieter dafür ver­pflich­tet ist, das Mietobjekt neu aus­ge­malt zu übergeben.

Streitigkeiten über die Höhe der rück­zu­zah­len­den Kaution:

Falls sich Mieter und Vermieter am Ende der Mietdauer nicht über die Höhe der rück­zu­zah­len­den bzw. ein­zu­be­hal­ten­den Kaution eini­gen kön­nen, kann der Mieter die Kaution auch durch eine außer­ge­richt­li­che Streitschlichtung ein­for­dern. Diese erfolgt durch staat­lich aner­kann­te Streitbeilegungsstellen (Schlichtungsstellen).

Beratung durch IFIN:

Gerne bera­ten wir unse­re Kunden zum Thema Kaution. Eine Voraussetzung für eine gute Beziehung zwi­schen Mieter und Vermieter ist, dass bei­de ihre Rechte und Pflichten kennen.

Als Immobilienmakler wah­ren wir die Interessen von Mietern und Vermietern.